자산평가

MBS

MBS(Mortgage-Backed Securities : 주택저당증권)란

주택담보대출(Mortgage)을 기초자산으로 하여 발행하는 채권을 말한다. 국내 시장에서는 거의 모든 MBS가 한국주택금융공사가 설립하는 신탁계정을 통하여 발행되며 한국주택금융공사가 지급을 보증한다.

MBS 발행구조도
MBS 발행구조도

발행구조

MBS는 단일 종목이 아닌 시리즈로 발행이 된다. 가장 많이 발행되는 방식은 1-1부터 1-8까지의 트랜치(Tranche)가 한 시리즈 이름(예 : 주택금융공사 MBS2018-2)으로 발행되는 방식이다. 간헐적으로 이와는 다른 방식으로 발행되기도 하지만 잔존하는 MBS 중 절대다수가 이 8개 트렌치로 이루어져 있다. 이 경우, 1-1부터 1-3까지는 무옵션부 트랜치이며 1-4부터 1-8까지는 옵션부 트랜치로 발행된다. 따라 비옵션부 트랜치와 옵션부 트랜치의 평가방법 역시 다르다.

예시:주택금융공사MBS2018-2 발행구조 (출처:주택금융공사)
  • 증권표준코드 : KR354402J811
  • 채권분류 : MBS
  • 발행연도 : 2018
  • 발행회차 : MBS 2018-02
  • 종목명 : MBS 2018-02 2-1
  • 발행일 : 2018년 1월 26일
구분, 종목, 발행금액, 만기, 금리, 이자지급, 신용등급, 원금지급, Call조건 정보를 제공
구분 종목 발행금액 만기 금리 이자지급 신용등급 원금지급 Call조건
선순위 1-1 1,132억원 1 년 1.97% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 -
선순위 1-2 2,000억원 2 년 2.29% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 -
선순위 1-3 1,700억원 3 년 2.45% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 -
선순위 1-4 2,600억원 5 년 2.80% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 3개월 이후
선순위 1-5 1,500억원 7 년 2.85% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 2년 이후
선순위 1-6 1,000억원 10 년 2.83% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 3년 이후
선순위 1-7 500억원 15 년 2.85% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 4년 이후
선순위 1-8 100억원 20 년 2.84% 3개월 이표 AAA(sf) 만기상환 5년 이후
후순위 2-1 4억원 21 년 14.19% 만기일시 연단리 BB(sf) 만기상환 선순위 상환 완료시
발행총액 10,536억원
비옵션부 트랜치, 옵션부 트랜치 정보를 제공
비옵션부 트랜치
  • 중도상환이라든지 만기변경이 절대로 일어나지 않기에 평가방식 역시 일반 원화 채권과 동일
  • 만기까지의 고정된 현금흐름을 할인하여 평가 가격을 산정
옵션부 트랜치
  • 평가를 위해 추가적인 정보가 필요
  • 기초자산인 주택담보대출의 상환 및 조기상환 여부에 따라 중도 상환이 이루어짐
  • 현금흐름 및 만기가 비확정적
  • 트랜치가 순차적으로 상환 : 1-4가 전부 상환이 되어야 1-5의 상환을 시작할 수 있는 방식
  • 필요한 추가정보 중 주요사항 : 기초자산인 주택담보대출의 원리금 상환 예상 스케줄, 예상조기상환율 등
  • 이러한 추가 정보들을 입수한 후 그 정보들을 바탕으로 각 트랜치의 예상현금 흐름을 산정
  • 그 후 이 예상 현금흐름을 할인하여 최종 평가가격을 계산
  • 옵션부 트랜치의 중도상환이 확정이 될 때마다 예상현금흐름을 다시 산출
  • 주택금융공사는 MBS에 대한 자세한 정보를 주택금융공사 홈페이지에 게재
  • 발행조건 및 각종 관련 통계자료는 주택금융공사 홈페이지(http://kmbs.hf.go.kr)를 통하여 확인 가능
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